如何写论文?写好论文?泰全网络提供各类免费论文写作素材!
当前位置:泰全网络 > 论文范文 > 论文格式 > 房地产投资税收筹划

房地产投资税收筹划

来源:泰全网络 | 时间:2019-11-23 13:20:16 | 移动端:房地产投资税收筹划

房地产投资税收筹划 本文关键词:房地产投资,税收筹划

房地产投资税收筹划 本文简介:本篇论文目录导航:【题目】高收入家庭理财税务问题探析【第一章】家庭理财税收筹划研究导论【第二章】我国高收入家庭理财的界定【第三章】税收筹划基础理论【4.1】经营性投资税收筹划【4.24.3】房地产投资税收筹划【第五章】高收入家庭理财案例分析【第六章参考文献】税收筹划在高收入家庭理财中的应用展望与参考

房地产投资税收筹划 本文内容:

本篇论文目录导航:

【题目】高收入家庭理财税务问题探析
【第一章】家庭理财税收筹划研究导论
【第二章】我国高收入家庭理财的界定
【第三章】税收筹划基础理论
【4.1】经营性投资税收筹划
【4.2 4.3】房地产投资税收筹划
【第五章】高收入家庭理财案例分析
【第六章 参考文献】税收筹划在高收入家庭理财中的应用展望与参考文献


  第二节 房地产投资税收筹划

  一、购买房产时的税收筹划

  个人购买房产,应就其购房行为缴纳契税,并且就其书立的购房合同缴纳印花税,契税是指在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,具体包括:房屋买卖、交换、赠与,土地使用权的出让、转让,双方订立契约时,由产权承受方缴纳的一种税;印花税是以经济活动和经济交往中,书立、领受应税凭证的行为为征税对象征收的一种税,纳税义务人是在中国境内书立、使用、领受印花税法所列举的凭证并应依法履行纳税义务的单位和个人。因此,个人在购买房产中,应就其取得的房屋所有权缴纳契税,对于个人购房行为,以房屋买卖的成交价格作为契税的计税依据。其次,个人购房应对其签订的购房合同,按照印花税中的“购销合同”税目,缴纳印花税,购销合同计税依据为合同上所载的金额。从筹划的角度,关注点应是税负最重的契税,按照税法规定,契税一般按购房价款的 3%~5%缴纳(具体税率由各省、自冶区、直辖市政府在此幅度内确定)。筹划方法有以下几方面:

  (一)选择购房面积

  个人购买普通住房存在几个临界点,税法中的优惠政策如下:该住房属于家庭唯一住房的,可享受税收优惠税率: 90 平方米及以下的,契税税率为 1%,90平方米以上的,契税税率为 1.5%.(普通住房是住宅小区建筑容积率在 1.0 以上且单套建筑面积在 140 平方米以下、实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格 1.2 倍以下的)。所以个人在购买家庭唯一住宅时,面对 90 平方米和120 平方米左右的临界点时,尽可能优先选择临界点以下的购房面积,以降低契税税率。

  (二)创造条件变普通住房

  比起非普通住房,普通住房在税收政策上存在一定的优惠政策。普通住房的判定标准可以是价格、面积等多方面,适时利用政策,创造条件把非普通住房变普通住房,也是降低税负的好方法。

  【案例】上海市普通住房应当同时满足以下条件:单套建筑面积在 140 平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的 1.44 倍以下,坐落于内环线以内的低于 330 万元/套,内环线与外环线之间的低于 200 万元/套,外环线以外的低于 160 万元/套。

  上海市民刘先生欲在上海市内环线和外环线之间首次购买一套住房。建筑面积130 平方米,单价 1.5 万元/平方米,装修费 20 万元(由独立于房地产开发公司的装修公司负责装修),总共加起的房价是 215 万元。

  方案一:内环线与外环线之间房价的临界点是 200 万元/套,215 万元超过了 200 万普通住房的标准,则为非普通住房。应纳契税=215×3%=6.45(万元)。

  方案二:此套房屋涉及 20 万的装修费用,把 20 万元装修费从房价中剥离出来,直接缴给装修公司,将房价降为 195 万元,则符合普通住房条件。应纳契税=195×1.5%=2.925(万元)。

  方案二就比方案一少缴纳契税 3.525 万元。

  (三)关注购房顺序

  个人欲购买两套房,如涉及首套住房及普通住房问题,就应当事先测算不同购置顺序下契税总体税负的大小,然后选择其中总体税负较小的方案。

  【案例】黄小姐看好两处房源都打算购买,均为普通住房,一套是甲房,售价 89.5 万元;另一套是乙房,售价 139.3 万元,购房涉及到黄小姐首次购房问题。

  方案一:先购买甲房,后购买乙房。应纳契税=89.5×1%+139.5×3%=5.08(万元)。

  方案二:先购买乙房,后购买甲房。应纳契税=139.5×1.5%+89.5×3%=4.7775(万元)。方案二比方案一少缴纳契税 5.08-4.7775=0.3025 万元。

  此外,还有一些税收优惠政策,如城镇职工按规定第一次购买住房,免征契税;因不可抗拒力灭失住房而重新购买住房的,酌情减征或者免征契税;土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属的,由省级人民政府确定是否减免等等,纳税人都可以在日常生活中加以利用,以达到少缴纳税款的目的。

  二、出售房产时的税收筹划

  个人出售房产环节主要涉及营业税、城建税、教育费附加、个人所得税、土地增值税、印花税等。城建税、教育费附加以营业税为基础征收,个人销售自有住房免征印花税。

  (一)住房拥有的时点

  2015 年 3 月 30 日,财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,个人将购买不足 2 年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买 2 年以上(含 2 年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买 2 年以上(含 2 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。对转让住房收入计算个人所得税应纳税所得额时,纳税人凭原购房合同、发票等有效凭证,经税务机关审核后,允许从其转让收入中减除房屋原值、税金及合理费用。对未提供完整、准确的房屋原值凭证、不能正确计算房屋原值和应纳税额的,可核定征税。对个人转让自用 5 年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得,免税个人所得税。居民个人拥有的普通住宅,在转让时暂免征收土地增值税,非普通住房,凡居住满 5 年或 5 年以上的,经向税务机关申报批准,免缴土地增值税;居住满 3 年未满 5 年的,减半征收土地增值税;居住未满 3 年,按规定计征土地增值税因此,个人在转让住房时,应把握时间性的限定因素,可避免或少缴税款。

  (二)普通住房享优惠

  个人将购买超过 2 年(含 2 年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

  【案例】孙先生家中有 160 万的闲钱想要投资房产,假设五年后房产卖出增值到 240 万元。他选择了两种方案,一种是购买一套 160 平方米总价 160 万的非普通住房;另一种是购买两套 80 平方米每套 80 万的普通住房,哪种方案缴纳的税款少呢?

  方案一:先购买一套 160 平方米的非普通住宅,并于 2 年后对外销售。

  应纳营业税=(2400000-1600000)×5%=40000(元);应纳城建税和教育费附加=40000×(7%+3%)=4000(元);应纳个人所得税=(2400000-1600000-40000-4000)×20%=151200(元);应纳税合计=40000+4000+151200=195200(元);税后收入=2400000-1600000-195200=604800(元)。

  方案二:先购买两套 80 平方米的普通住宅,并于 2 年后对外销售。应纳营业 税 =0( 元 ); 应 纳 城 建 税 和 教 育 费 附 加 =0( 元 ); 应 纳 个 人 所 得 税=(2400000-1600000)×20%=160000( 元 ); 应纳税合计 =160000( 元 ); 税后收入=2400000-1600000-160000=640000(元)。

  方案二比方案一税后收入多 640000-604800=35200 元针对个人炒房行为,购置普通住宅,不仅在营业税中享受优惠,契税、土地增值税中也有相关优惠政策,不过,在实际买卖中,还要依据房产升值空间、个人财富实力等综合因素进行分析。

  (三)适时利用核定征收

  此项筹划方法主要针对土地增值税,土地增值税有三种情况的计算方法,一种是能提供评估价格的情况下:土地增值税应纳税额=[转让收入-评估价格-与转让房地产有关的税金]×适用税率;另一种是不能取得评估价格的情况下,但能提供购房发票的计算方法:土地增值税应纳税额=[转让收入-上手购入价×(1+5%×n)-与转让房地产有关的税金]×适用税率;最后一种既没有评估价格,又不能提供购房发票的情况下:土地增值税应纳税额=转让收入×核定征收税率(具体由各省确定),这三种情况再综合优惠政策所产生的计税结果差异就可进行税收筹划。

  三、出租房产时的税收筹划

  个人出租房屋涉及的税收政策较多,再加上地方性附加的税收,整体税收负担是比较重的,主要涉及的税种有房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加、印花税、个人所得税等税种。所适用的税率如下:对个人出租的住房,按租金收入征收 12%的房产税、5.5%的营业税及附加;并按扣除相关费用后的净收入征收 20%的个人所得税,具体的税收优惠政策如下:

  单位和个人出租房屋,适用“服务业”税目,以租金收入为计税依据,按照规定的税率计算应纳营业税税额。《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24 号)规定,从 2008 年 3月 1 日起,对个人出租住房,不区分用途,在 3%税率的基础上减半征收营业税。

  起征点根据各个省市的具体情况会有不同,例如:深圳市个人出租房屋起征点由原来 5000 元调整为 20000 元。月租金收入小于 20000 元的,不征营业税;月租金收入大于等于 20000 元的,按 1.5%税率征收营业税。

  根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24 号)的规定,从 2008 年 3 月 1 日起,对个人出租、承租住房签订的租赁合同,免征印花税。

  房产税是以房产为征税对象,依照房产的计税余值或房产租金收入向房产税纳税义务人征收的一种财产税,根据《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税〔2000〕125 号)规定,从 2001 年 1 月 1 日起,对个人按市场价格出租的居民住房,可暂减按 4%的税率征收房产税。

  根据《财政部国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24 号)规定,从 2008 年 3 月 1 日起,对个人出租住房免征城镇土地使用税。依照《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例的规定,属于“财产租赁所得”项目个人所得税的应税范围。税率一律减按 10%税率征收。

  (一)利用税收优惠政策

  根据规定,对个人按市场价格出租的居民住房,可暂减按 4%的税率征收房产税,3%税率的基础上减半征收营业税。对个人住房出租用于生产经营的,按12%的税率缴纳房产税。房产税相差 8%,所以,即使是在租金收入不同的情况下,也要分别计算不同情况下的税后收入,租金高不一定税后收益就大。

  (二)合理调整租金收入

  在出租房屋的过程中,会附带一些代收代缴收入,租赁设备等其他收入,可依情况合理区分、剥离。例如,房东带租户收取的物业费、水电费等并不属于房屋所有人的实际收入,如果加到租金收入中就会虚增名义租金,产生不必要的税费;此外,很多情况下,出租房屋不仅是把房子租出去,同样会连带屋里的家具、电器等一并出租,对于这些房屋附属设施的出租收入,可考虑不与租金一同计算,单独出租计算收入,或者与租房者商量,让其先按一定的价格购买附属设备,租赁期到时,再以较低的价格回购回来,从而减少了收取的租金所带来的税款。

  【案例】周小姐欲出租一套设施齐全的房屋,房屋不仅精装过,更包含整体厨房、家具、空调、彩电、电冰箱、洗衣机等一系列家用电器,周小姐提出年租金 4 万的价格将房屋及一整套家用设施出租,现有一位承租人愿意达成租赁合同,租金一次缴纳,合同为期一年。针对周小姐出租房屋需要缴纳的房产税和个人所得税,提出普通纳税方案。具体如下:

  周小姐应缴纳营 业 税 及 其 附 加 :40000 ×3% ×50% ×(1+7% +3% )=660(元),个人所得税:(40000/12-1600/12-660/12-800)×10% ×12=2814( 元 ), 房 产 税 : 40000 × 4% =1600 ( 元 )。 出 租 房 屋 的 纯 所 得 :

  40000-1600-660-2814=34926(元)。

  税务筹划:周小姐把家里所有家电家具以原价 3 万元的价格卖给承租方,并与承租方达成约定,租赁期满后以 2000 元的价格进行回购,另每月收取承租方1000 元的租金。从承租方的角度考虑,他的租金并为增加,承租人所付租金为:

  1000×12+30000-2000=40000(元),并且以月缴纳租金取的了资金的时间价值。

  从周小姐的税务角度考虑,应缴纳营业税及其附加:1000×12×3% ×50% ×(1+7% +3%)=198(元),个人所得税:(1000-480/12-198/12-800)×10% ×12=172.2(元),房产税:1000×12×4% =480(元),家具家电以原价卖出,低于原价的价格回购都是不需要缴纳任何税款的。出租房屋的纯所得:1000×12+30000-2000-480-198-172.2=39149.8(元),税务筹划使得王先生增加的税后收益为:39149.8-34926=4223.8(元)(三)利用各种可扣除的税费

  根据《征收个人所得税若干问题的规定》(国税发[1994]089 号)和个人所得税法的规定,纳税人出租财产取得财产租赁收入,在计算征税时,除可依法减去规定费用和有关税费外,还准予扣除能够提供有效、准确凭证,证明由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用,以每次 800 元为限,一次扣除不完的,准予在下一次继续扣除,直至扣完为止。

  【案例】田先生有一套闲置的房屋,欲打算下个月出租,故请来当地主管地方税务机关根据当地房屋出租情况,计算房屋的应纳税所得额为每月 1 万元,即租金收入减去各种税费和相关费用。此外,田先生还打算将房屋重新修缮,经过维修技术人员的测算,田先生的房屋需要花费 1 万元进行修缮,为期一个星期不会影响出租,那么田先生要什么时候修缮才更划算呢?

  方案一:选择出租期满后再修缮。根据个人所得税的规定,对个人出租房屋取得的所得暂减按 10%的税率征收个人所得税。田先生每月应纳税所得额为10000 元,应纳的个人所得税为 10000×10%=1000 元,一年共缴纳的个人所得税为 1000×12=12000 元。

  方案二:选择对房屋马上进行修缮。修缮费用是 10000 元,根据修缮费的扣110000-800=9200 元,每月应纳个人所得税为 9200×10%=920 元,在房屋租赁期的第 1 个月至第 12 个月内,累计可扣除房屋修缮费 800×12=9600 元,剩余房屋修缮费 10000-9600=400 元,可在以后的房屋租金中扣除。张大爷在出租房屋12 个月的时间内,实际缴纳个人所得税应为 920×12=11040 元。

  方案二比方案一节税 12000-11040=960 元,而且如果房屋继续出租,剩余的修缮费还可在以后的年份中扣除。

  第三节 金融投资税收筹划

  一、金融产品投资

  金融产品包括股票、基金、债券、信托、银行理财、保险、储蓄等等,涉及的税收主要有个人所得税、印花税。在金融投资中,不同金融产品或投资组合所获得的红利、利息,所适用的税率和应缴纳的税款会有很大的差别,大多涉及税收优惠政策,具有较大的筹划空间,下面以对比的形式进行分析。

  第一,银行储蓄与理财产品,一说到金融投资,中国老百姓大多最先想到的就是银行储蓄,它起源早作为一种最常见的投资渠道存在于每一个家庭中,它具有安全性高、灵活性强等特点。针对银行储蓄存款利息税的规定国家曾多次修改,先如今,储蓄存款的利息是不用考虑税收问题的,其所得是暂免征收个人所得税的。储蓄为什么会让居民认为是最安全的呢?因为钱是存了在银行,银行受国家的保护,为此银行推出的产品就较为被广大居民所接受。譬如银行理财产品,越来越受到居民的广泛关注,银行理财产品比起储蓄具有收益高、时间短等特点。

  它对其收益的税收问题也是不一样的。在国外的银行理财业务就包含帮助客户进行税收筹划增加财产收益的内容,而在我国理财产品的推出,银行人员大多都不与客户讲解有关税收方面的内容,总体来看,我国居民购买理财产品的收益是免税的。但根据不同类型的理财产品会有不同的税收政策,规定与实际操作又具有差异。例如:资本市场型银行理财产品,该类理财产品的理财收益所得属于财产转让所得收入,应按 20%的税率缴纳个人所得税,但在实务中规定暂时免予缴纳个人所得税,即针对个人投资者投资此种理财产品取的的理财收益是不需要缴纳个人所得税。但对于货币市场型的银行理财产品,该类理财产品的理财收益所得属于资本利得的利息收入,应按 20%的税率缴纳个人所得税,并且应纳税所得额为银行贷为购买的票据和融资券的持有利息、资金拆放的利息收入等。但在实务操作中,个人投资者最终获得的收益也只是银行公布的结果,即使银行个人理财产品的协议有涉及到所得税自理的问题,但受到信息不对称等因素的影响,个人投资者无法真实的对理财所得进行纳税申报。同时,个人投资者的自行进行所得纳税申报也有违于我国个人所得税法中关于所得支付人的所得税款的代扣代缴规定。

  第二,债券投资,债券分为国债和企业债券,投资于国债和国家发行的特种金融债券是具有一定的税收优势的。因为对于个人取得的国债和国家发行的金融债券的利息所得,我国税法规定的是给予免税的优惠,并且针对价差产生的资本利得部分也还没有开征。而个人投资于企业债券(包括可转换债券),无论是在一级发行市场还是在二级市场购买企业债券,持有到期后取得的利息收入,作为“利息、股息、红利所得”应税项目,均应缴纳 20%的个人所得税,税款由兑付利息的机构负责代扣代缴。所以,尽管国债的利率与其他债券比起来不具优势,一般即使企业债券的票面利率略高于国债的票面利率,但扣除 20%的利息税税款后的实际收益率反而却要低于国债的票面利率,而风险程度却比国债高。直接影响了债券的收益率,税收因素对其债券市场还是有很大影响。

  第三,股票投资,股票的简称是股份证书,它是股份公司为筹集资金而发行给股东作为持股凭证并借以取得股息和红利的一种有价证券,是我国个人投资者参与证券投资的主要途径,具有收益高风险性大的特点。目前,我国对股票交易买卖价差为基础征收的税还没有规定,这种资本利得税在国外发达国家已经存在。我国税法规定以股票形式发放股利免征个人所得税,是政府为了鼓励企业和个人投资者进行投资和再投资的表现。所以在股票的交易过程中,主要的税收来自于交易中所产生的印花税,印花税的征收也是经历了多次的调整,自 1990 年以来,印花税征收的税率、方式不断变化,目前所使用的征税办法为单边征收,也就是对出让方征收,受让方不再征收。言简意赅的阐述就是在股票买卖的过程中,买入股票是不需要缴纳印花税,卖出股票时才需要缴纳印花税,现在适用的印花税税率为千分之一。此外,在新股申购的过程中略有特殊,按照沪深两市的规定,申购新股时不收取印花税和佣金,但对于中签的新股出让时,还需要按照上述印花税的征收规定,以交易金额的千分之一征收印花税。同时,对于取得上市公司股息红利所得,需按持股期限确定税率,持股期限小于或等于一个月的,适用税率为 20%,持股期限大于一个月,小于或等于一年的,适用税率为 10%,持股期限大于 1 年的,适用税率为 5%,对于限售股解禁前,不论持有时间长短,均按 10%纳税。事实上,在实际操作过程中,以股息红利所得的应缴纳税款是在上市公司进行分红派息时就已经扣除的,投资者账户中获得的为税后红利。

  第四,基金投资,在我国的税收法律中,基金投资买卖的利得收益也还是未有规定的,与股票投资相比,最大的区别存在于征收环节上。对于基金投资来说,如果基金向个人投资者分配红利,个人投资者购买基金获得收益时不扣缴个人所得税,实质上这是因为基金获得的股息、红利以及企业债的利息收入,已经由上市公司在向基金派发时代扣代缴了个人所得税。对于个人买卖基金也暂不征收印花税,主要的原因在于印花税已经在基金的交易环节中扣缴了。

  第五,信托产品,对于购买信托产品产生的收益问题,我国的税收法律也并未有规定,因此,这部分投资所得是可暂不考虑缴纳所得税的问题。随着信托产品日益丰富多元化,尽管投资门槛较高,但从税收筹划的角度是可以多加考虑的,特别是针对高收入家庭,信托投资有一定的优势。

  第六,保险,居民购买保险所具有的优惠政策有如下几点:一是按有关规定提取的住房公积金、医疗保险金不计当期工资收入,免缴个人所得税;二是由于保险赔款是赔偿个人遭受意外不幸的损失,不属于个人收入,免缴个人所得税;三是按规定缴纳的住房公积金、医疗保险金、基本养老保险金和失业保险基金,存入银行个人账户所得利息收入免征个人所得税。此外,在国外一些国家征收遗产税,购买保险是居民们可利用的一种规避遗产税的方法。一些险种还允许投保人用税前收入购买的。例如:美国,作为一种吸引人的福利,很多公司为员工提供医疗保险计划。如果员工参加医疗保险计划,就要负担部分保费,这部分支出就是从员工的税前收入里扣除。这就达到了保险避税的效果,虽然我国的法律制度还没有达到这样的水平,但不难看出,保险的避税作用也将慢慢的体现出来,此外,通过保险公司推出的商业分红保险、养老保险、投资保险等保险产品不仅保障个人生活还可在往后的年份中得到收益,由此达到个人投资所得的延迟纳税。

  金融产品投资的风险程度相差很大,实际操作中有关非系统风险等不确定因素客观存在,即使有些金融产品属于保本安全性投资,但根据不同的投资者它所具有的风险程度还是有差别的,因此,要想找到风险与收益的合理平衡点,投资者就要根据自身情况与法律知识,选择恰当的投资产品,合理分散风险,充分利用优惠政策,在合法合规的前提下,获得更多的收益。

  二、股权投资

  股权投资是指购买的企业(准备上市、未上市公司)的股票或以货币资金、无形资产和其他实物资产直接投资于其他单位,从而通过获取股利或利润等一些方式,最终得到较大的经济利益。国家税务总局在 2013 年就有提出过,针对高收入者股权投资收益、经营利润、合伙企业股权投资和中介机构生产、经营所得税务部门将要重点关注。对于财产转让所得,利息、股息和红利所得等非劳动所得和高收入者工薪所得、劳务报酬所得的个人所得税征管要切实加强,重点加强股权转让所得征管。由此可见,股权投资也是高收入群体的一个重要投资渠道。

  根据收回的方式不同,股权投资收益分为股息性所得和股权转让所得,股息性所得是指通过被投资企业进行利润分配而收回的所得,股权转让所得是指通过股权转让而收回的所得。根据个人所得税的规定,两者都应按 20% 的税率申报缴纳税款,前者是个人从被投资企业缴纳企业所得税后未分配的净利润(包括被投资企业从该净利润中提取的盈余公积金)中分配取得股息性质的投资收益按照利息、股息、红利所得的性质纳税。后者是个人转让股权所得属于财产转让所得,应按 20%的税率缴纳个人所得税。

  (一) 吸收投资减少每股投资收益

  新资本投入时,其购买股份时的溢价应计入企业的资本公积,用资本公积增加股本是不需要缴纳个人所得税。

  【案例】张先生、李先生成立某公司各投资 200 万,该公司经过二年的经营,有未分配利润 300 万元,现该公司需增加注册资本,张先生欲转让股份。如果张先生直接按 350 万元转让其所拥有的股份,那么张先生应纳个人所得税:

  (350-200)×20%=30(万元)。

  筹划: 找来一位王先生,让他对公司先进行投资 350 万元,公司总股本增加到 600 万元,因为公司原有股本的价值除了原始的投资,还要包含该企业的未分配利润,所以王先生的投资中只能有 200 万元作为股本,占公司股份的 33.33%.

  余款 150 万元根据财务制度规定记入资本公积。之后再将这 150 万元的资本公积转增为股本。因为用资本公积增加股本是不需要缴纳个人所得税。公司股本共750 万元,张先生、李先生、王先生各占 250 万元,此时,张先生拥有该公司股权 250 万元,未分配利润 100 万元。如果此时再按 350 万元的价格转让其股权,那么张先生应纳个人所得税:(350-250)×20%=20(万元)。从而少缴纳 10 万元税款。

  (二) 股权转至享受定期减免税的企业

  【案例】郭某与夏某分别出资 30 万元、20 万元,注册成立甲公司,分别拥有 60%和 40%的股权。第二年,该公司房地产逐渐升值,经某会计师事务所重新评估,确认甲公司总资产为 5000 万元,总负债为 2800 万元,郭某准备出售其持有的 60%的股权,并将出售股权的所得投资于其他行业。经协商,孙某愿意以 1100 万元的价格购买郭某的股权。如果郭某将股权转让给孙某,那么应当缴纳个人所得税(1100-30)×20%=214 万元。

  筹划:郭某先投资新办具有减免企业所得税资格的乙公司,再将其持有的甲公司 60%的股权捐赠给乙公司,然后由乙公司将股权以 1100 万元的价格转让给孙某。国税发[2003]45 号文件规定:“企业接受捐赠的非货币性资产,须按接受捐赠时资产的入账价值确认捐赠收入,并入当期应纳税所得额,依法计算缴纳企业所得税。企业接受捐赠的存货、固定资产、无形资产和投资等,在经营中使用或将来销售处置时,可按税法规定结转存货销售成本、投资转让成本或扣除固定资产折旧、无形资产摊销额。”因此,乙公司在接受捐赠时,应按权益法确认资产的入账价值为 1320 万元[(5000-2800)×60%],并计入当年企业所得税应纳税所得额。在转让股权时,应确认股权转让损失 220 万元(国税发[2000]118 号文件规定,企业因收回、转让或清算处置股权投资而发生的股权投资损失,可以在税前扣除,但每一纳税年度扣除的股权投资损失,不得超过当年实现的股权投资收益和投资转让所得,超过部分可无限期向以后纳税年度结转扣除)。因为乙公司具有减免企业所得税资格,所以其接受捐赠所产生的所得可一同免征企业所得税。按此方案实施,郭某可少负担个人所得税 214 万元,并同时达到投资于其他行业的目的。

返回本篇论文导航

返回本篇论文导航

    来源:网络整理 免责声明:本文仅限学习分享,如产生版权问题,请联系我们及时删除。


    房地产投资税收筹划》由:泰全网络互联网用户整理提供;
    链接地址:http://www.shonair.com/show/227708.html
    转载请保留,谢谢!
    相关文章